Airbnb-Wohnraumüberlassung

Zu den Plattformen für private Unterkünfte kann folgendes ausgeführt werden:

Definition

  • Plattform für private Unterkünfte sind sog. Community-Marktplätze für die Buchung und Vermietung von Unterkünften, ähnlich

Entschädigung

Anwendungsbeispiel

Bemerkungen / Hinweise zur Wohnraumüberlassung über Community-Plattformen

  • Ausgangslage
    • Grundeigentümer als Airbnb-Vermieter
      • Der Grundeigentümer kann die Wohnungsmieträume unter Beachtung der zonenkonformen Nutzung – abgesehen von den „Nachbarinteressen“ seiner anderen (Dauer-)Mieter – beliebig an Airbnb-Mieter vermieten
    • Mieter als Airbnb-Untervermieter
      • Will der Mieter als Untervermieter Airbnb-Buchern als Untermieter seine Wohnung untervermieten, hat er einiges zu beachten und einzuhalten (siehe nachfolgend)
  • Rechtsnatur der Wohnraumüberlassung über Airbnb
    • mietrechtlich
    • konsumentenrechtlich
      • allgemein
        • Die Überlassung einer möbelierten Wohnung – durch Privatpersonen an Dritte (C2C oder C2B) könnte – vergleichbar mit den Professionalisierungsbeurteilungen bei UBER-Fahrern – bereits nach zweimaliger Ausführung als gewerbsmässig (B2C) eingestuft werden (umstritten)
        • Es ist eine uneinheitliche Rechtsprechung zu erwarten
      • Pauschalreiserecht
        • Unterstellung unter das Pauschalreiserecht bei mehreren Leistungen während mehr als 24 Stunden unter das Pauschalreiserecht
        • Pauschalreiserecht
  • Funktionalität von Airbnb
    • Der Gastgeber kann Daten und Fotos über sein Wohnraumobjekt in die Website von Airbnb hochladen, unter Angabe des Übernachtungspreises, den der Gast zu bezahlen hat und der Verfügbarkeitsdauer (dauernd oder gewisse Wochen oder bestimmte Tage)
    • Es folgen das Buchungs-, das Zahlungs- und das Bezugsprozedere (Check-In)
    • Nach Beendigung des Aufenthalts können Gast und Gastgeber Kommentare hinterlassen, um das Vertrauen innerhalb der Airbnb-Community zu steigern
  • Rechte und Pflichten
    • Es gelten die Regeln von OR 262 für die Rechte und Pflichten von Vermieter, Mieter resp. Untervermieter und Untermieter
  • Einholung der Vermieterzustimmung zur Airbnb-Untervermietung
    • Information
      • Der Gastgeber (Mieter) hat seinen Vermieter über sein Airbnb-Vorhaben zu informieren und die wesentlichen Konditionen (Untermietzins, Personentyp und Personenzahl des Untermieters, Nutzungsfrequenz via Onlineportal und die Beherbergung von Gästen) offen zu legen
    • Reaktionsdauer
      • Sollte der Mieter nach rund zwei Wochen keine Rücksprache vom Vermieter erhalten, darf er auf ein Einverständnis schliessen
    • Nachträgliche Einholung der Vermieterzustimmung
      • Stellt der Gastgeber (Mieter) ohne Zustimmung des Vermieters seine Mietobjekt an Airbnb-Touristen zur Verfügung, empfiehlt sich die nachträgliche Information und Einholung des Einverständnisses
      • Die blosse Nichteinholung der Zustimmung stellt weder einen Verweigerungsgrund noch einen Kündigungsgrund dar
  • Zulässigkeit / keine Zustimmungsverweigerung zur Airbnb-Untervermietung

    • Allgemein nach dem Mietrecht
      • Konditionen von Airbnb müssen mit denjenigen des Hauptmietvertrages übereinstimmen
      • Vermieter dürfen durch die Nutzung der Airbnb-Community keine wesentlichen Nachteile entstehen
      • Vertragsfreiheit
        • Gemeinsam
          • Definierung Besuchertypus
          • Definierung Mass der Regelmässigkeit
        • Vermieter
          • Recht auf Fortsetzung der Kontrolle im bisherigen Mass
        • Mieter
          • Recht des Mieters, seine finanziellen Lücken zu schliessen
          • Interesse, nach interkulturellem Austausch nachzuleben
      • Untermietzins
        • Grundsätzlich
          • nicht höher als der Mietzins
        • Vorbehalte
          • in der Lehre anerkannter zulässiger Gewinn von 3 %
          • Zuschlag für Möbelierung von bis zu 20 %
      • Einwände behoben oder sachlich zu rechtfertigen
        • Kein Verweigerungsgrund mehr gegeben
        • Keine Kündigungsrechtfertigung, weder ordentlich, noch ausserordentlich, zulässig
          • > Kündigungsanfechtung
    • Verletzung des Mietvertrages?
      • Untervermietungsverbot oder Genehmigung der Untervermietung
      • Ausschluss der gewerblichen Nutzung der Wohnung
      • Missbräuchliche Mietzinshöhe
  • Zustimmungsverweigerung des Vermieters trotz zulässiger Untervermietung
  • Keine Vermieterzustimmung
  • Haftung
  • Prozess
  • Konkurs
  • Bau-, Zonen- und Nutzungsvorschriften
    • Verletzung von Bau- und Zonenvorschriften durch gewerbliche Nutzung
      • Verbote
      • Strafen
  • Öffentliche-rechtliche Meldepflichten
    • Je nach Kommune Meldepflicht des (Unter-)Vermieters, den neuen (Unter-)Mieter bei mehr als zB drei Monaten Aufenthalt beim zuständigen Personenmeldeamt bekannt zu geben
  • Steuern und Abgaben
    • Steuerfolgen bei einer betrieblichen Qualifikation (B2C oder B2B)
      • Einkommens- und Vermögenssteuer
      • Mehrwertsteuerpflicht? (> CHF 100‘000 (weltweit))
    • Kurtaxen
      • Inkassopflichten des Vermieters (vgl. Box)

Weiterführende Literatur

  • JUD DOMINIQUE / STEIGER ISABELLE, Airbnb in der Schweiz: Was sagt das Mietrecht?, in: Jusletter vom 30.06.2014
  • HEINRICH PETER, Die Untermiete, Diss. Zürich 1999
  • HÖCHLI ANDREAS, Der Untermietvertrag, Diss. Zürich 1982

Weiterführende Informationen

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